Bolsas de basura llenas de ropa arruinada, muebles manchados de moho y recuerdos arruinados llenaron la yarda de la casa que alquilában Carolyn Burton y Jerry Hofee en el norte del St. Louis County. Todo tuvo que ir a la basura.
No mucho tiempo después de mudarse de su casa en Roslan Place, Burton y Hofee se dieron cuenta de que había una fuga de aguas negras en el hogar.
Durante meses, la pareja se quejó con el propietario a través de correos electrónicos, donde explican de que las tuberías de aguas residuales goteaban en el sótano de la casa, destruyendo sus pertenencias y haciendo que la casa oliera a aguas negras y que el baño se tapaba. La comunicación fue revisado por el Midwest Newsroom.
Burton dijo, "me sentía enfermo todo el tiempo."
Burton dijo que también había otros problemas. Los enchufes eléctricos de toda la casa hacían ruidos extraños y echaban humo durante el día, y las rejillas de ventilación de la casa soplaban aire caliente en el verano y aire frío en el invierno. Ella dijo que después de todo eso, las repetidas peticiones al propietario quedaron sin respuesta. Cuando la compañía mandaba a alguien para arreglar los problemas, no se solucionaban.
La casa de Roslan Place, ubicada en el norte de St. Louis County, es sólo una de al menos 2,400 propiedades en la región que es propiedad de VineBrook Homes, una empresa inmobiliaria basada en Ohio que posee más de 27,000 viviendas en los Estados Unidos.
En el área de St. Louis, periodistas con el Midwest Newsroom entrevistaron a ocho inquilinos actuales y anteriores — residentes con historias similares a la de Burton — y revisó las quejas que se presentaron a la oficina de Better Business Bureau (Mejores Prácticas Comerciales) contra VineBrook que muestran problemas similares en todo el país.
Las quejas incluyen problemas de mantenimiento que no fueron resueltos, desalojos infundados, tácticas agresivas de cobro, mal servicio al cliente y más.
Midwest Newsroom identificó las propiedades que VineBrook se dueña and mantiene revisando datos de los condados donde la compañía trabaja. Durante este proceso, identificamos casi 50 diferentes compañías asociadas con VineBrook en todo el país.
Los registros de la propiedad local muestran que la gran mayoría de las propiedades de VineBrook Homes en la región se encuentran en barrios al norte de St. Louis County, en secciones con un censo que son predominantemente de personas de color y tienen ingresos medios por familia promedio de alrededor de $60,000.00 dólares o menos.
Omaha y Kansas City
Desde el 2019, en Omaha y en la ciudad vecina de Council Bluffs (Iowa), VineBrook Homes ha comprado unas 300 viviendas, lo que la convierte en el tercer propietario más grande de la ciudad. La mayoría de las viviendas están en North Omaha, una zona predominantemente Negra.
Además, en el área metropolitana de Kansas City, los datos del censo muestran que muchas de las 1,200 viviendas que posee VineBrook se encuentran en barrios como Ruskin Heights y Fairlane.
En el sur de Kansas City (Missouri), estas comunidades son barrios de personas de color con ingresos de $50,000 dólares o menos. VineBrook sólo posee un puñado de propiedades en Kansas City, Kansas, y sus alrededores.
VineBrook Homes rechazó una entrevista solicitada por el Midwest Newsroom sobre las crecientes quejas contra la empresa, su plan de adquisición de propiedades en comunidades principalmente de personas de color, y otros problemas específicos.
En un comunicado electrónica, un portavoz de la empresa dijo que VineBrook tiene viviendas seguras y accesibles que "dan vida" a las propiedades y barrios locales, y satisfacen la creciente demanda de viviendas de familia singulares.
"Nuestro equipo da prioridad al servicio al cliente," escribieron el comunicado. "Estamos comprometidos a proporcionar un proceso de alquiler transparente para nuestros residentes y estamos buscando constantemente las maneras de mejorar nuestra oferta de servicio al cliente, incorporando nuevas tecnologías y puntos de contacto para ofrecer una experiencia de alta calidad.
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Los inquilinos se quejan
Rosa Edwards se enteró de la existencia de VineBrook Homes a través de un aviso de desalojo.
Edwards vive en un alquiler de VineBrook en el condado de North St. Louis, en Avondale Ave, en Northwoods. La empresa no era propietaria del inmueble cuando ella firmó el contrato de alquiler. VineBrook posee al menos 35 propiedades en esa misma zona geográfica del censo.
Edwards, de 73 años, dijo que los registros de impuestos muestran que en el año 2021 el antiguo propietario vendió la propiedad a VineBrook Homes, no mucho después de que ella se mudara a la casa. Que, sin saberlo, se convirtió en inquilina de VineBrook Homes de la noche a la mañana.
Antes de que se diera cuenta, empezaron a aparecer avisos de desalojo de VineBrook en la puerta de su casa.
Edwards dijo, "No debíamos nada. Después de eso todos los meses venían y pegaban avisos de desalojo en la puerta de la casa".
Edwards y su hija tuvieron problemas para conseguir hablar con alguien de la compañía de VineBrook para que les explicaran los avisos de desalojo. Ella dijo que hablar con alguien de la empresa por teléfono resultó difícil, un problema al que Burton también se enfrentó.
Tanto Edwards como Burton dijeron que ir a la oficina de VineBrook en Maryland Heights a menudo era una pérdida de tiempo. Dijeron que a veces la oficina estaba cerrada y otras veces, el personal no ayudaba en nada.
En un libro de cuentas de la compañía muestra que el alquiler de Edward seguía siendo el mismo. Sin embargo los nuevos gastos incluían gastos de administración, recargos por demora y nuevas facturas de basura y alcantarillado que la retrasaron en el pago de lo que debía a la compañía de VineBrook.
Durante los tres años siguientes, Edwards pasó apuros, ya que el costo de vivir en su casa de Avondale superaba por mucho el costo del alquiler original. Evitó el desalojo una y otra vez, pagando a VineBrook Homes cada vez que la empresa amenazaba con desalojar a ella y a su hija.
Edwards dice que ahora quieren marcharse.
Edwards dijo, "me han hecho mucho en los últimos tres años. Sólo queremos salir de aquí".
A diferencia de Cincinnati, VineBrook aún no ha tenido problemas con los dirigentes del condado de St. Louis. En un correo electrónico, un portavoz del condado de St. Louis dijo que las quejas sobre VineBrook son de naturaleza comunes y corrientes y se manejan de acuerdo con sus prácticas normales.
Sin embargo, la empresa es conocida por los grupos de apoyo a los inquilinos de la región.
El grupo de alojamiento dentro de Legal Services of Eastern Missouri ofrece asistencia jurídica gratuita a familias y personas de bajos ingresos que se enfrentan a desalojos o demandas relacionadas con el alquiler.
Susan Alverson, que dirige el grupo, dijo que ha recibido varias quejas sobre VineBrook.
Alverson dijo, "varios inquilinos nos han llamado, la mayoría en relación con demandas de alquiler y desalojos contra ellos".
En los últimos tres años, los inquilinos han presentado más de 470 quejas contra VineBrook Homes a través de la oficina Better Business Bureau. Aunque esta agencia de protección al consumidor no tiene poder legal, VineBrook se reunió con la organización sin fines de lucro para abordar el motivo de las quejas presentadas por los inquilinos.
El Midwest Newsroom preguntó a la oficina de Better Business Bureau, a través de su sede central y de varias sucursales, si VineBrook había abordado las quejas de los inquilinos, pero no recibió respuesta."
El Midwest Newsroom también preguntó a las fiscalías generales de Missouri y Nebraska si tenían conocimiento de quejas de inquilinos sobre VineBrook. La oficina del fiscal general de Nebraska dijo que "no puede hacer comentarios sobre quejas o investigaciones de los consumidores". La oficina del fiscal general de Missouri no respondió a la solicitud.
Hasta finales de febrero del 2023, Nick Silver vivió en una vivienda de VineBrook con sus hijos. Silver, que es ciego en un 99%, dijo que recibió avisos de desalojo en su puerta durante el peor momento de la pandemia de COVID-19.
Silver dijo, "es una especie de táctica para asustar. Es súper agresivo".
Silver se mudó a una vivienda de alquiler de VineBrook en la calle Dammert, en el sur del condado de St. Louis, poco antes de que comenzara la pandemia. En la época de cierres por la pandemia, su negocio de masajes terapéuticos se estancó y tuvo problemas para pagar el alquiler a VineBrook Homes.
Como resultado de los retrasos en los pagos, Silver dijo que VineBrook lo bloqueó del sistema de pago en línea y el portal de mantenimiento durante ocho meses por falta de pagos durante la pandemia.
Incluso cuando solicitó ayuda al programa de asistencia al alquiler de Missouri y dijo repetidamente a los asociados de VineBrook que el dinero estaba en camino, dijo que la empresa presentó dos órdenes de desalojo contra él.
Silver afirmó que la empresa posteriormente retiró las solicitudes de desalojo y admitió que había cometido un error al presentarlas. Aún así, dijo que es un ejemplo del servicio de atención al cliente de VineBrook.
Silver dijo, "es difícil comunicarse con ellos. Cuando les llamas tienes que pasar por muchas personas hasta que consigues a alguien que pueda hacer algo".
Mientras tanto, su alquiler seguía aumentando. El alquiler de Silver comenzó en $775 dólares en el 2020. Para cuando se mudó de la casa de 780 pies cuadrados con dos dormitorios y un baño en febrero del 2023, su alquiler era de $905 dólares al mes.
Silver dijo, "te quedas con un contrato de arrendamiento fijo en $775 dólares y cuando renuevan el contrato pueden renovarlo al precio que quieran".
Un mercado al rojo vivo para los inversores
Chris Roeseler, un agente de bienes raíces que se especializa en ventas de propiedades de inversión en St. Louis, ha ayudado a VineBrook Homes con un puñado de transacciones. Él caracterizó al mercado de los inversores en St. Louis en los últimos años como "al rojo vivo".
Roeseler dijo VineBrook y empresas similares buscan compras de casas "listas para habitar", donde la propiedad necesita poco mantenimiento más allá de lo cosmético y puede estar lista para alquilar rápidamente. Dijo que la compañía trae la inversión necesaria a la zona de North County.
Roeseler dijo, "están bien informados y no están jugando. No se andan con rodeos".
Daryl Fairweather, economista principal de la casa de bolsa de bienes raíces Redfin, dijo COVID-19 creó un auge en las compras de los inversores de alquiler de viviendas familiares. También dijo que las bajas tasas de interés y el aumento de la demanda de alquileres se convirtieron en una oportunidad para los inversores.
Roeseler dijo que vio lo que Fairweather describió en St. Louis, y señaló que durante el mismo período, el interés de los inversores en la zona de North County se disparó también.
Dijo que una abundancia de casas que necesitaban poco trabajo y una creciente demanda de viviendas por parte de los inquilinos hizo que la zona fuera óptima para inversiones en bienes raíces. La mayoría de las casas que vendió estaban vacías o las vendían propietarios que las habían heredado.
Desde entonces, según Redfin, el volumen de compras de viviendas por parte de inversores ha disminuido, cayendo casi a la mitad a nivel nacional desde febrero del año pasado.
VineBrook está financiada por inversores y administrada por la inmobiliaria NexPoint Capital, una firma de capital privado con sede en Dallas, según los archivos de la SEC. Dana Sprong, promotor inmobiliario de Massachusetts, fundó la empresa en el 2007 en Ohio y posteriormente se expandió a estados cercanos.
Según el informe anual de VineBrook, la empresa cree que es "el mayor operador de alquiler de viviendas familiares especializado en viviendas para trabajadores del país". La vivienda para los trabajadores se refiere a hogares que cuestan menos de $1,400 dólares al mes.
Desde el 2019, VineBrook ha adquirido viviendas en el centro del país y en el sur a un ritmo asombroso a través de compras masivas de carteras inmobiliarias y compras individuales a propietarios de viviendas.
En septiembre del 2021, según los archivos SEC de VineBrook, la compañía poseía 15.787 viviendas, un número que desde entonces se ha disparado a más de 27.000 viviendas en 20 estados.
Casi 4.000 de los alquileres de VineBrook Home se encuentran en las áreas metropolitanas de St. Louis, Kansas City y Omaha. En su página web, la empresa ofrece una lista de los alquileres disponibles, filtrados por diferentes mercados. St. Louis es el tercer mercado más grande de la empresa en el país.
En los documentos presentados a la SEC, los funcionarios de VineBrook describen una estrategia de compra de viviendas de una sola familia para el mercado de alquiler. De hecho, menos del 4.5% de las participaciones de la empresa son unidades multifamiliares como dúplex, edificios multifamiliares, casas, departamentos “estilo jardín” o condominios.
Cincinnati contra VineBrook
Quejas similares a las que la redacción de Midwest Newsroom ha escuchado en otros estados han llevado a VineBrook Homes a los tribunales de Cincinnati. VineBrook posee más de 3.300 viviendas allí, una cartera que representa la mayor presencia de la empresa en el país.
La ciudad de Cincinnati presentó una demanda contra VineBrook Homes en el año 2021 debido a que la empresa debía más de $600,000 dólares en facturas de agua sin pagar y cuotas civiles. VineBrook llegó a un acuerdo con la ciudad, sin admitir haber cometido ningún delito y prometiendo solucionar los problemas en sus propiedades.
Sin embargo, la ciudad volvió a presentar una demanda en enero del 2023, por presunto incumplimiento del acuerdo de conciliación, y acusó a la empresa de "violar repetidamente" el acuerdo de conciliación, así como la Ley de Arrendadores e Inquilinos de Ohio y el Código Municipal de Cincinnati.
La ciudad también solicitó a un juez del condado de Hamilton el nombramiento de un administrador judicial para gestionar las propiedades de VineBrook hasta que se resuelvan sus problemas con los códigos de edificación y sanidad.
El alcalde Aftab Pureval declaró en un comunicado de prensa que, "no toleramos a los inversionistas que llegan a Cincinnati, dejan que las propiedades se degraden y explotan a los inquilinos. El comportamiento negligente de VineBrook ha causado un daño significativo a los inquilinos, y la ciudad de Cincinnati luchará con todo lo que tenemos para proteger a nuestros residentes".
VineBrook pidió la revocación de la demanda, alegando que la ciudad de Cincinnati atacó injustamente a la compañía.
La solicitud de revocación decía, "no hay nada ilegal en comprar casas a un precio acordado mutuamente por el comprador y el vendedor, proporcionar viviendas seguras y accesibles a familias de ingresos bajos y medios, operar a través de las fronteras estatales, obtener utilidades, o poseer propiedades de alquiler a través de los LLC (Corporacion de responsabilidad limitada). Si este fuera el caso, entonces la Ciudad tendría que litigar contra todos los propietarios de Cincinnati".
“Cuando te diriges a barrios de personas de color y ya tenemos esta increíble brecha de desigualdad de riqueza en estos barrios, las mismas personas que necesitan la oportunidad de empezar a construir riqueza están siendo bloqueadas".Laura Brunner, la directora ejecutiva de The Port of Greater Cincinnati Development Authority
Las actividades comerciales de la empresa también llamaron la atención de la Comisión Bancaria y de Asuntos de Vivienda Urbanos del Senado de Estados Unidos. En una carta dirigida a VineBrook, el senador Sherrod Brown, de Ohio, afirmó que la “rápida expansión” y el “descuido sistemático” de las propiedades por parte de VineBrook han afectado gravemente a las familias locales de Cincinnati.
Brown escribió, "su empresa no había respondido a las múltiples solicitudes de mantenimiento de los inquilinos, dejándolos sin calefacción, en pleno invierno, durante varias semanas. Otro inquilino se pusieron en contacto con mi oficina informando de que VineBrook estaba tratando de desalojarlos por falta de pago del alquiler, a pesar de que el alquiler había sido pagado. Por desgracia, las experiencias de estos inquilinos no fueron únicas".
Laura Brunner es directora ejecutiva de The Port of Greater Cincinnati Development Authority, una agencia de desarrollo con sede en Cincinnati. Está de acuerdo en que los inquilinos de VineBrook Homes, en Cincinnati, se enfrentan a un aumento del alquiler, cargos clandestinos y desalojos rápidos.
Brunner dijo, "siempre hay mercado para alquileres más altos. Si este inquilino no puede pagar, otro lo hará. Así que tenemos inquilinos que pagan demasiado, sujetos a desalojos en lo que yo llamaría propiedades deficientes".
Brunner dijo que VineBrook y las empresas de inversión inmobiliaria como esta tienden a dirigirse a barrios de ingresos bajos a moderados, muchos de los cuales son predominantemente de personas de color.
Brunner dijo, "cuando te diriges a barrios de personas de color y ya tenemos esta increíble brecha de desigualdad de riqueza en estos barrios, las mismas personas que necesitan la oportunidad de empezar a construir riqueza están siendo bloqueadas", describiendo la práctica empresarial como "depredadora".
Manne Cook, urbanista de Omaha que trabaja en el proyecto de revitalización de barrios sin fines de lucro Spark CDI, afirmó que en Omaha se dan los mismos problemas. Dijo que las empresas de inversión como VineBrook están cambiando el carácter de los barrios más vulnerables de Omaha.
Cook dijo, "Lo que se está viendo es el desplazamiento, ese es el cambio que se está viendo. Las casas están siendo compradas a familias que han estado allí durante décadas - lo cual es bueno para ellos - pero los precios de esas casas están subiendo por una inversión mínima y luego están siendo alquiladas por precios que la gente de la zona no puede pagar."
Equivocados y arrepentidos
En St. Louis, Carolyn Burton y su ex pareja acabaron siendo desalojados de su alquiler en VineBrook, localizada en Roslan Place. Burton lo calificó como una bendición a largo plazo.
Burton dijo, "en ese momento, quería cortar por lo sano y largarme, y eso fue básicamente lo que hice. Me sentía totalmente indefenso, agotado y asustado".
Burton es uno de los cientos de inquilinos de St. Louis a los que VineBrook ha desalojado. Según los registros judiciales, desde que la compañía llegó a Missouri en el 2019 ha presentado más de 800 acciones legales contra sus inquilinos.
Algunos inquilinos entrevistados por Midwest Newsroom buscaron ayuda de grupos sin fines de lucro en el área de St. Louis, grupos que representan a inquilinos amenazados por desalojo.
Burton dijo que la pareja se atrasó más en el alquiler debido a la muerte de un pariente cercano, y para entonces muchos de los problemas de la casa aún no se habían resuelto. Dijo que decidió que era mejor ser desalojada que seguir en una casa en la que ya no se sentía segura.
"Me prometieron un lugar limpio, seguro e higiénico donde vivir y no fue así", dijo Burton sobre el desalojo. "Estaba condenada de cualquier manera".
Un antiguo propietario ayudó a Burton a encontrar una nueva casa tras varios meses de dormir en sofás de amigos.
Ella contra demandó a VineBrook con la esperanza de recuperar su depósito y librar su historial legal de un desalojo, pero la demanda no tuvo éxito. Aunque Burton se alegra de haberse librado de VineBrook, sigue sintiéndose agraviada por la empresa.
Dijo, "VineBrook está echando a gente todos los días y la mitad de las veces ni siquiera contestan al teléfono. Puedes dejar un mensaje o ir a su oficina: a veces están, a veces no. Pero cuando te están desalojando, se mantienen en contacto".
Steve Vockrodt ha colaborado en la elaboración de este informe y Daniel Wheaton ha analizado los datos.
¿Tiene alguna historia que contar sobre VineBrook Homes? Envíe un correo electrónico a kmansouri@kcur.org.
El Midwest Newsroom es una colaboración de periodismo detallado de investigación que incluye a KCUR, St. Louis Public Radio, Iowa Public Radio, Nebraska Public Media y NPR.
